Nova lei poderá reduzir taxa de inadimplência em condomínios

A alta taxa de inadimplência em condomínios - que em alguns casos chega a 40% em Campinas - poderá ser reduzida em curto prazo. Isto deve-se à aprovação da Lei Federal 11.232, que entrou em vigor em junho deste ano e que simplifica a cobrança de dívidas e reduz os trâmites na Justiça, além de determinar multa ao devedor condenado após expirar o prazo para pagamento.

"Com esta lei, a situação vai melhorar muito, pois quem usava de medidas paliativas para enrolar o pagamento, vai rever este conceito e pagar suas contas. É claro que não resolve todos os problemas de inadimplência, mas já tivemos avanço", diz Claudinez Barbarini, vice-presidente de Condomínios da Associação das Empresas do Setor Imobiliário de Campinas (Habicamp).

O volume de contas de condomínio sem pagamento começou a aumentar em 2003 - quando o novo Código Civil - entrou em vigor. Com isso, os condomínios começaram a ter dificuldades financeiras devido ao aumento da inadimplência com relação à taxa mensal de cotas. Este descontrole na receita foi provocado pela redução da multa por atraso no pagamento do condomínio, que variava entre 10% a 20% de acordo com cada convenção e, passou a ser obrigatória em no máximo 2%.

A nova legislação prevê a simplificação da cobrança de dívidas e pode ser aplicada nos casos de atraso nas taxas de condomínio e aluguel, por exemplo. A lei transforma a fase processual, conhecida como fase de reconhecimento, e a de execução em uma só ação, reduzindo praticamente pela metade o tempo de tramitação e julgamento final dos processos de cobrança. "Antes, após a fase de conhecimento, que demora de dois a três anos, o credor tinha de iniciar um novo procedimento, o de execução. Que é verdade é como um novo processo. E quem deve sempre achava jeito de protelar ainda mais a sentença. Agora, quando o juiz der a sentença, a ação já entrará no processo de execução e o pagamento deverá ser feito em no máximo 15 dias, com depósito do valor ou com a nomeação de bens para penhora", explica.

Caso isso não seja feito será aplicada a multa de 10% sobre o valor devido. "Isso é que vai inibir o mau pagador que recorrer da sentença só para ganhar tempo, pois o recurso não interrompe o processo, permitindo a liquidação provisória".

Além disso, outro aspecto que mudou é o fato de a citação ser feita agora em nome do advogado do inadimplente e não mais em nome do devedor, facilitando o a citação de quem é responsável pelo pagamento."Só que esta lei não é retroativa e, quem entrou com processo antes de sua publicação não será beneficiado."

"Eu administro 80 condomínios. Depois de 2003, a inadimplência que variava entre 15% e 20%, passou para 35%. E condomínio é rateio das despesas. Por isso, é preciso receber para fazer os pagamentos. Se isso não acontece, tudo pára. Mas o mais terrível nessa história é que os condôminos que pagam em dia estão pagando também a conta dos inadimplentes, pois a taxa de condomínio aumentou por conta disso."

Pelo levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi), a inadimplência com taxas de condomínios não é tão alta, mas está muito além do ideal. "Fizemos uma pesquisa recente que apontou uma inadimplência entre 15% e 17%. Mas para que o condomínio tenha saúde financeira para se manter, é preciso que esta taxa não seja maior que 5%. Mais do isso é complicado", analisa a diretora de Condomínio da entidade, Kelma Camargo.

Na opinião de Kelma, a nova legislação é uma garantia de que o inadimplente vai pensar antes de deixar de pagar suas contas, já que a multa sobre o valor devido é alta.

E expectativa de quem tem que conviver todos os meses com a falta de dinheiro em caixa para fechar as contas do condomínio é de que, realmente, a legislação traga benefícios. É o caso do síndico do Edifício Itacolomi, Paulo Navarro, que vê as reservas do condomínio sendo reduzidas a cada mês. "Já chegamos a ter 40% de inadimplência em alguns meses. E isso inviabiliza qualquer investimentos que poderia ser feito no prédio", reclama.

Ele diz que antes de 2003, o índice de inadimplência era de cerca de 20%. "Agora é uma luta mensal para receber. É preciso ficar cobrando, pois caso contrário não tem como pagar as contas. São 117 apartamentos e grande parte é de inquilinos, que ficam devendo por dois, três anos e, depois vão embora. Espero realmente que isso mude e a cobrança seja rápida."

Um fator que entristece Navarro é a conseqüência dessa inadimplência atual. "Deixamos de fazer qualquer melhoria, como pintura e troca dos encanamentos, que é extremamente necessária, já que o prédio tem 26 anos. E isso fez com que os imóveis ficassem desvalorizados. Um apartamento que já valeu R$ 45 mil, hoje é comercializado por R$ 34 mil."

Fonte: Cosmo On Line