O envidraçamento das varandas nos condomínios edilícios

Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é sinônimo de qualidade de vida. As incorporadoras aproveitam a febre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.

O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, qual seja: O ENVIDRAÇAMENTO DAS VARANDAS CONFIGURA ALTERAÇÃO DE FACHADA ?

Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o tema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorização da assembléia geral ou do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação demolitória.

Não tenho dúvida em afirmar, com base nas tendências de mercado e na jurisprudência, que o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não configura alteração de fachada. Nesse sentido:

CONDOMÍNIO - FATO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EXTERNA DA FACHADA - INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - AÇÃO COMINATÓRIA IMPROCEDENTE - INTELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO CIVIL. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 - Capital - 4º Câmara Civil do TASP - Votação Unânime

O Supremo Tribunal Federal (Revista Forense 128/458) entendeu que "não constituindo o envidraçamento das varandas inovação da forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos"

Recentemente, a Dra. Dinamara Silva Fernandes, autoridade em direito imobiliário, membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), nos presenteou com brilhante parecer sobre o tema, mostrando que a questão não é meramente estética e merece grande atenção, senão vejamos:

"Há muito se questiona se o envidraçamento de varandas altera a fachada do edifício ou não. Atualmente a jurisprudência, em sua maioria, tem abrandado o rigorismo quanto a este tipo de obra, decidindo que o envidraçamento de varandas, se respeitado o conjunto arquitetônico e que tenham caixilhos de mesmo padrão e, ainda, que sejam transparentes, não altera a fachada. No entanto, ainda existe uma corrente minoritária, mais formalista, que entende ser o envidraçamento de varanda, caso de alteração de fachada. Entretanto, a matéria transborda a questão da alteração da fachada, que não é o único ponto de discussão a ser analisado. Há duas legislações específicas para ao caso, além da convenção condominial, quais sejam: uma que norteia o universo condominial que era a Lei 4.591/64, atualmente, regulado pelo Novo Código Civil, e outra que é a Lei de Postura Municipal, que, apesar de dispor sobre toda e qualquer obra no município, é alvo sempre de esquecimento nas ações desta natureza. Isto porque, o envidraçamento da varanda, não pode ser visto somente sob o prisma da descaracterização da fachada, já que este pode ser ultrapassado através de consenso geral entre os condôminos, em regular assembléia; O que é esquecido dentro de um condomínio, é que a varanda, normalmente, não é computada como área construída; Este é o ponto de conflito, que gera irregularidade e traz graves transtornos ao condomínio, já que o seu fechamento, gera acréscimo de área e torna o "habite-se" irregular, sendo que a multa prevista na legislação municipal é sobre o total da área construída e não somente sobre a parte irregular. Assim, antes de se levar esta discussão, para uma assembléia, o condomínio deverá agir com prudência, consultando um engenheiro nesta área, a fim de que o mesmo verifique a planta e faça cálculo para levantamento do coeficiente de aproveitamento do terreno bem como da taxa de ocupação, de acordo com zoneamento, pois, normalmente, se constrói 100% do permitido o que impediria qualquer aumento de área construída; Por isto a importância desta análise antes da assembléia, posto que se houver aumento de área e esta for além do permitido, de acordo com cada zoneamento da cidade, será criado um problema seríssimo para o condomínio. Neste caso, talvez somente através de uma anistia e com pagamento de outorga onerosa, que de acordo com a prefeitura se traduz da seguinte forma: É a contrapartida financeira cobrada do proprietário da edificação pelo excesso de área construída que ultrapassar o coeficiente de aproveitamento na zona em que estiver localizado, é que se pode tentar regularizar uma situação desta natureza. Por fim, ultrapassadas todas estas etapas, há ainda providências a serem tomadas junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, em razão de toda esta alteração. Por isto a importância da prudência e prevenção quando se pensar em envidraçamento/fechamento de varanda."



Por Dr. Márcio Rachkorsky