Débitos Condominiais – Protesto em cartório, necessidade de lei estadual, ação executiva e reflexões sobre o tema

O mercado imobiliário paulista está em ebulição, diante da possibilidade de protesto em cartório das dívidas de alugueres, condomínios, multas e encargos.

No último dia 19 de junho, a Assembléia Legislativa Estadual de São Paulo, aprovou o Projeto de Lei 446/04, de autoria da Deputada Estadual Maria Lucia Amary, que altera dispositivos da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei Federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Resta agora a sanção do Governador e a respectiva regulamentação. Diz o texto que, havendo interesse da administração pública Federal, Estadual ou Municipal, os tabelionatos de protestos de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como, o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidos pelo condômino ou possuidor da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante. 8 Compreende-se como títulos e outros documentos de dívidas, sujeitos a protesto comum ou falimentar, os títulos de crédito, como tal definidos em lei, e os documentos considerados como títulos executivos judiciais e extrajudiciais pela legislação processual, inclusive as certidões da dívida ativa inscritas de interesse da União, dos Estados e dos Municípios, em relação aos quais a apresentação a protesto independe de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos pelos respectivos interessados no ato elivo dos protesto ou, quando protestado o título ou documento, no ato do pedido do cancelamento de seu registro observados os valores dos emolumentos e das despesas vigentes na data da protocolização do título ou documento, nos casos de aceite, devolução, pagamento ou desistência do protesto ou, da data do cancelamento do protesto observando-se neste caso no calculo, a faixa de referência do título ou documento na data de sua protocolização. Os contratos de locação e demais documentos demonstrativos da dívida, poderão ser apresentados por meio de cópia autenticada, não estando indicado no título ou no documento de dívida o valor exato do crédito, ou quando esse se referir a parcela vencida, o apresentante, sob sua inteira responsabilidade, deverá juntar demonstrativo de seu valor.

Nota-se o alcance e a magnitude do texto legal aprovado, hábil a tornar mais justas as relações condominiais e locatícias, importante ferramenta no combate ao inadimplente contumaz. Aliás, esta foi a justificativa apresentada pela autora do projeto, quando de sua aprovação.

Há muito se discute a natureza do débito condominial e sua forma de cobrança. Parece claro a todos, que a simples ação de cobrança, em rito sumário, é medida branda demais, verdadeiro convite à inadimplência.

Assim, sem embargo ao brilhante Projeto de Lei Estadual em referência, mas apenas para reflexão, vale mencionar alguns robustos argumentos, por muitos defendidos, que definem cristalinamente a natureza do débito condominial, assim entendido como um título executivo extrajudicial:

Em 10/09/97, o então Presidente Fernando Henrique Cardoso, sancionou a Lei 9.492, que define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos da dívida e dá outras providências. A lei, em seu artigo 1º define: “Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”. Em tese, sendo as taxas de condomínio aprovadas em assembléia geral, a impontualidade em seu vencimento a torna um documento de dívida, protestável, nos moldes da mencionada Lei 9.492/97. Já o Código de Processo Civil, em seu artigo 585, IV, normatiza que “são títulos extrajudiciais o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito”.

O Ilustre Gilberto Bahia de Oliveira, Juiz de Direito na Comarca de Salvador, em brilhante estudo publicado na Revista Unisíndico, entendeu que ”quando se passa a condição de condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa a aderir, a anuir, a aceitar as condições daquele condomínio. Ora, a cota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo condomínio, com base na Lei 9.492/97, até porque, além da norma em comento, predomina hoje o entendimento que qualquer documento que demonstre que seja uma dívida pode ser protestado. Desta forma, tenho como certo que o protesto não precisa ser divulgado como um arauto. A tendência hoje no CPC é criar mecanismos de execução cada vez mais rápidos e duros. É bom registrar que cobrança de taxa de condomínio não pode ser analisada segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que não se trata de uma relação entre consumidor e fornecedor, e sim, de um rateio das despesas. Assim, o protesto é perfeitamente possível em condomínio, pois se trata de um ato legítimo e legal.“

Rubens Carmo Elias Filho, em sua obra As Despesas do Condomínio Edilício, Editora Revista dos Tribunais, assevera, de forma pioneira e brilhante que “a opção pelo procedimento de execução é bastante atraente, não existindo impedimentos legais para seu cabimento, desde que cumpridos os requisitos necessários para tornarem exeqüíveis as despesas condominiais. Diz ainda que “o processo de execução constitui verdadeira proposta para o almejado equilíbrio econômico-financeiro do condomínio edilício, especialmente porque a oportunidade do direito de defesa do inadimplente, por meio de embargos, requer a garantia do juízo, pela penhora e principalmente por se tratar de execução definitiva, não sendo atribuído efeito suspensivo ao recurso de apelação por improcedência de embargos do devedor.”

Cabe indagar:

Por que cobrar despesas condominiais ao invés de executá-las ?

Por Dr. Marcio Rachkorsky

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