Condomínios que mesclam unidades residenciais e comerciais exigem jogo de cintura dos síndicos

De um lado, donos de lojas querendo expor mercadorias ou enfeitar a galeria por conta de alguma data festiva; do outro, os moradores dos apartamentos reivindicando melhorias ou implantação de algum equipamento de lazer. Mas o condomínio é um só. Para os síndicos, não é fácil conciliar interesses tão diversos na administração de condomínios mistos. A boa notícia é que quase sempre dá certo. O segredo? Bom senso, saber usar o meio certo em cada situação - seja uma simples conversa ou uma advertência - e contar com o embasamento de uma convenção ou decisão de assembléia que deixe claro o rateio de cotas pelas unidades.

Experiência no ramo é o que não falta a Luzia Costa, síndica há 26 anos do Condomínio Hhindu, em Botafogo. São 237 apartamentos (conjugados e de um quarto) mais 28 lojas, parte delas numa galeria. Lá, o rateio foi definido por assembléia, há alguns anos. O resultado? As unidades comerciais têm fornecimento de água individualizado. Quanto a isso, Luzia nunca teve problemas, mas já encarou o conflito entre os moradores e os proprietários de dois bares, cuja algazarra dos clientes tirava o sossego dos moradores.

“As pessoas reclamavam porque os bares ficavam abertos até 3 horas, 4 horas. Na conversa não funcionou e tive que resolver com o intermédio da justiça. Antes mesmo de sair a sentença, um deles faliu e o outro passou a ter seu horário de fechamento à meia-noite, nos dias de semana, e às 2 horas, nos fins de semana”, conta a síndica.

No mais, ela considera a convivência no local maravilhosa e muito tranqüila. O portão eletrônico não pára o dia todo, afinal, são cerca de mil moradores, além da população flutuante. Ela diz que são raros os problemas com proprietários e inquilinos dos apartamentos. “Lidar com as lojas é que exige um pouco mais de jogo de cintura. Alguns donos botam produtos ou enfeites na galeria e eu vou conversar, peço para tirar. Só que todo mundo tem que trabalhar, né? Se eu proibir tudo, fica difícil”, comenta, bem-humorada.

Lidar com interesses diversos é a rotina de Reginalda Lagrutta Machado, desde 2004 à frente do La Reserve Hhotel Residência, na Barra da Tijuca. Afinal, são 154 apartamentos (de um e dois quartos, além das quatro coberturas), uma loja de 500 metros quadrados, dividida entre dois empreendimentos, e quatro boxes (lojas de pequeno porte). “Tenho que ser flexível, porque aqui há clientes de temporada, proprietários de unidades e funcionários - e cada um tem suas necessidades. É preciso saber conciliar todas elas”, afirma.

No La Reserve, o rateio é por fração ideal, previsto em convenção. “Volta e meia alguém contesta o rateio, principalmente pela questão do consumo de água. Mas ele está em vigor desde a implantação do condomínio, há 18 anos. Não há porque mudar”, diz a síndica. No entanto, com o apoio da maioria dos moradores, há uma determinação que limita que as unidades de aluguel por temporada recebam, por vez, no máximo, cinco pessoas - as de um quarto têm sua capacidade restrita a três ocupantes. Ou seja, a convenção continua valendo, mas administrativamente foi tomada uma medida para atender aos interesses da maioria.

Luzia Costa, do Hhindu, lembra que também teve que contrariar os lojistas, anos atrás, quando decidiu instalar portões de alumínio na galeria. “Mendigos dormiam aqui e sujavam tudo. Os portões são fechados às 19 horas e, no início, muitos protestaram. Hoje, não só estão acostumados como, por segurança, até pedem para que sejam fechados logo, quando ocorre algum atraso”, comenta.

O síndico Geraldo Coppola, do condomínio do Centro Comercial Marabá, em Cascadura, vez por outra tem que lidar com reclamações como a que ouviu de um lojista. “Ele me disse que sua loja não deveria pagar condomínio. Respondi que tudo bem, mas que ele perderia o direito a serviços como iluminação, limpeza e segurança”, conta o síndico, há dez anos à frente do condomínio - que assumiu endividado, sujo e inseguro. “Hhoje isso aqui é um mar de rosas”, afirma, com orgulho.

Para Coppola, é fundamental que os condôminos, em vez de ficarem apenas reclamando, participem apresentando soluções. E que devem procurar diretamente o síndico. “Hhá gente que resmunga com o porteiro ou o faxineiro. Parece que eles têm medo do síndico, que nada mais é que alguém igual a ele”, comenta, completando com um exemplo ocorrido recentemente: “Um morador idoso veio me pedir que se pusessem corrimões nas escadas de acesso. Instalei-os no dia seguinte. É disso que preciso: soluções, não problemas”, afirma ele, que administra 110 quitinetes (algumas de uso comercial, mas a maioria residencial) e 48 lojas.

Com todas as dificuldades que passou logo que assumiu, o síndico se considera um conciliador. Para alegria dos moradores, liberou a galeria, no térreo, para a realização de confraternizações, depois do horário de fechamento das lojas. A única condição é que o espaço seja devolvido limpo e inteiro. Nunca teve problemas com isso. “Não adianta brigar, discutir. O segredo é levar as situações em banho-maria”, resume.

Reginalda vai além, lembrando que o síndico assume um papel de administrador e deve estar pronto para situações inusitadas. “É preciso estar preparado para qualquer eventualidade e saber resolvê-la. Sempre podem ocorrer coisas fora do normal”, conclui.

Nem sempre os conflitos se resolvem facilmente

O gerente de condomínios da CIPA, Paulo Rocha, afirma que a maioria dos conflitos de interesse nos condomínios mistos é de ordem econômica. “É comum surgirem discussões porque o comerciante quer investir numa decoração de Natal, por exemplo, e o morador não acha que deve colaborar. E muitas convenções, principalmente em condomínios mais antigos, não são claras quando abordam o rateio de cotas”, alerta.

Com base em sua experiência no setor, ele conta que a maioria dos condomínios antigos resolveu tais diferenças usando acordos verbais, feitos ou não por meio de assembléia. “A relação entre proprietários num condomínio misto é sempre complicada, pois uma parte acha que está sendo prejudicada pela outra. Infelizmente, alterar a convenção é difícil e demorado”, diz.

Há casos em que os conflitos ganham contornos dramáticos. A própria CIPA administra um condomínio misto, em Ipanema, cujas partes estão tentando homologar na Jjustiça a separação de suas unidades - de um lado estão os moradores, de outro, os comerciantes e proprietários de lojas. “Como administradores, estamos fazendo algo matematicamente possível, e o fato de as lojas terem o abastecimento de água individual facilitou a organização. Nesse condomínio, o rateio e a verba da parte residencial hoje estão separados da parte comercial. Cada um toca sua parte, tendo, inclusive, diferentes síndicos. Só que essa é uma situação ‘de fato’, e não ‘de direito’, pois o caso ainda está sendo analisado pela Jjustiça. Os interesses tornaram-se tão conflitantes que uma conciliação tornou-se inviável”, resume o gerente.




Fonte: Revista Condomínio & Etc. - Por Viviane Marques