Nova Lei de Protesto Pode Confundir e Trazer Problemas Futuros para os Condomínios

O novo Código Civil de 2002 ainda não está sendo corretamente aplicado ressalta o seu autor Dr. Ricardo Fiuza, em entrevista na TV Justiça do STJ, disponível no YouTube.com onde pode ser assistida na íntegra.

Na entrevista o autor do Código Civil alerta para a falta de aplicação ou pela incorreta aplicação da intenção do legislador quanto às novas regras dos condomínios. Ressalta que as alterações trazidas pelo Código foram para beneficiar os condomínios e até hoje estes benefícios não foram aplicados pelos condomínios.

Da mesma forma sugerimos atenção ao aplicar a nova Lei de Protesto de cotas condominias, trazido lei Lei nº 13.160, de 21 de julho de 2008 que proporciona o protesto da cota condominial no Estado de São Paulo.

Alertamos que este protesto somente poderá ser efetuado após constar previamente a possibilidade na convenção do condomínio, conforme diz a própria lei. Vejamos o texto legal:

"... e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade..."

Analisando cuidadosamente o texto legal acima, conclui-se que não existe anteriormente à esta lei, outra lei que proporciona o protesto de créditos condominiais, o texto ao se referir com as palavras "na forma da lei" se refere às multas previstas no Art. 1.337 do Código Civil para os inadimplentes contumazes de condomínio.

O que já existe é uma lei que trata do protesto dos títulos executivos, seja extrajudicial ou judicial. Porém, para o protesto de taxa (ou cota) condominial faz-se necessário para o alcance de tal capacidade de protesto a necessária aprovação por 2/3 dos condôminos na Convenção Condominial, como prevê o Código Civil. As convenções de condomínio deverão ser adaptadas ao novo Código Civil que mudou radicalmente a antiga Lei de Condomínios n° 4.591/64.

A obrigação legal de atualizar a convenção do condomínio consta no Art. 2.031 do novo Código Civil. Na convenção adaptada ao novo Código deverá ser incluído além da possibilidade de protesto outras alterações como o aumento dos juros e o aumento das multas aos inadimplentes.

Sem esta atualização, o condomínio não poderá protestar os boletos inadimplentes como não poderá aplicar as novas multas e juros de mercado aos inadimplentes.

Alertamos que, caso seja efetuado protesto ou aplicado juros de mercado aos inadimplentes, sem a previsão da convenção, os protestos serão cancelados e certamente haverá uma enxurrada de ações judiciais de cancelamento de protesto.

Na nova convenção condominial rerratificada, ou seja, adequada ou atualizada aos novos ordenamento jurídicos legais vigentes deverão prever, além dos juros de mercado, multas e protesto dos inadimplentes, a possibilidade os rateios das despesas pela fração ideal, proibir a venda ou locação de garagem para não condômino e a multa de até 5 (cinco) taxas de condomínios para os devedores reiterados.

Justificando este aspecto de obrigatoriamente constar previamente na convenção atualizada, no próprio texto legal da lei de protesto ora promulgada, consta que o protesto da dívida de locação ou aluguel inadimplente somente poderá ser protestada ser houver previamente constando no contrato de aluguel, veja o texto legal: ...bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito...

Previsão Legal no Contrato de Locação e na Convenção do Condomínio

Concluindo, ressaltamos que tanto os contratos de locação e as convenções de condomínios deverão ser adaptados às novas leis, ou seja, à Lei de Protesto e ao Novo Código Civil, para terem validade, passando a contar esta possibilidade após a aprovação de 2/3 dos condôminos adimplentes. A partir daí sim, valerão os protestos e legais todas as novas alterações previstas na nova lei de condomínios que veio com o novo Código Civil que está em vigor desde 2003.

O princípio do direito nos contratos denominado "pacta sunt servanda" que significa que o que for contratado entre as parte em contrato é lei entre as partes, e nenhuma nova lei pode alterar o que já foi pactuado em um contrato, somente se neste contrato houver a previsão de que novas leis que surgirem sobre as questões deverão ter validade.

Como exemplo, lembramos que nos contratos de locação existe esta previsão de variação do índice de correção, porém está constando previamente no contrato este índice de reajuste que deverá ser aprovado pelas partes. Geralmente o índice variável é o IGP-M ou outros índices de apuração da inflação.

Da mesma forma, se o protesto não constar previamente nos contratos de locação (ou das convenções em condomínios) não poderão ainda serem concluídos validamente, portanto tais contratos e convenções deverão ser revistos antes de proceder o protesto para que tenham validade legal, do contrário poderão ser cancelados pela justiça.

Íntegra da "Lei nº 13.160, de 21 de julho de 2008

Altera a Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços
notariais e de registro

O Governador do Estado de São Paulo:

Faço saber que a Assembléia Legislativa decreta e eu promulgo a seguinte lei:

Artigo 1º

- Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000:

I - o item 7:

"7 - Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante." (NR).

II - o item 8:

"8 - Compreendem-se como títulos e outros documentos de dívidas, sujeitos a protesto comum ou falimentar, os títulos de crédito, como tal definidos em lei, e os documentos considerados como títulos executivos judiciais e extrajudiciais pela legislação processual, inclusive as certidões da dívida ativa inscrita de interesse da União, dos Estados e dos Municípios, em relação aos quais a apresentação a protesto independe de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos pelos respectivos interessados no ato elisivo do protesto ou, quando protestado o título ou documento, no ato do pedido do cancelamento de seu registro, observados os valores dos emolumentos e das despesas vigentes na data da protocolização do título ou documento, nos casos de aceite, devolução, pagamento ou desistência do protesto, ou na data do cancelamento do protesto, observando-se, neste caso, no cálculo, a faixa de referência do título ou documento na data de sua protocolização. Os contratos de locação e demais documentos demonstrativos da dívida poderão ser apresentados por meio de cópia autenticada; não estando indicado no título ou no documento de dívida o valor exato do crédito, ou quando este se referir a parcela vencida, o apresentante, sob sua inteira responsabilidade, deverá juntar demonstrativo de seu valor." (NR).

Artigo 2º

- Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Palácio dos Bandeirantes, 21 de julho de 2008.

José Serra

Publicada na Assessoria Técnico-Legislativa, aos 21 de julho de 2008.

Por Rômulo de Gouvêa
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