O protesto de boleto de taxa condominial

Entrou em vigor no dia 21 de julho de 2008, a lei nº 13.160 que, alterando a de nº 11.331 de 2002, obriga os tabelionatos de protesto de títulos a recepcionar, para protesto comum, dentre outros créditos, o crédito do condomínio, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.

Depreende-se que o condomínio deverá dar entrada do pedido de protesto, no cartório, com o boleto das despesas de condomínio e seus acréscimos, através de requerimento assinado pelo síndico, acompanhado da xerocópia da ata da assembléia que o elegeu.

Como a lei fala na forma da lei ou convenção, naturalmente o condomínio deverá anexar a convenção condominial, a especificação do condomínio e, entendemos, os demais documentos que comprovam a dívida, ou seja, as atas das assembléias gerais que aprovaram as previsões orçamentárias e os rateios extras.

Acreditamos, ainda, ser necessário a anexação do documento que comprova a condição de condômino ou e ele equiparado (certidão do registro imobiliário, cópia do compromisso de venda e compra ou de cessão de direitos).

O novo Código Civil, no parágrafo segundo do artigo 1.334, declara que “são equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

Certamente é por esse motivo que a lei nº 13.160 esclarece – ainda que com imprecisão - que os protestos podem ser feitos contra o condômino ou possuidor da unidade.

Releva esclarecer, para não restar dúvida, de esta lei somente possibilita o protesto. Não dá ensejo a que o condomínio credor, posteriormente, utilize o boleto protestado para instruir processo de execução.

A razão é porque o boleto de despesas de condomínio não está incluído no rol dos títulos executivos extrajudiciais, elencado no artigo 585 do Código de Processo Civil.

Assim, se o boleto não for pago pelo condômino ou a ele equiparado, o protesto será efetivado. Posteriormente, o condomínio retirará o documento protestado e somente poderá, com ele, instruir a petição inicial de ação de cobrança, que seguirá o procedimento adequado, mas que não será, certamente, a execução.

A lei 13.160 é estadual e, a modificação do Código de Processo Civil, é da esfera federal.

Melhor seria que fosse incluído o boleto de condomínio, na relação dos títulos executivos extrajudiciais. Entretanto, pode ser que a lei ora comentada seja o primeiro passo para que isso venha a ocorrer.

Passando a ser considerado título executivo extrajudicial, o condomínio poderia propor a ação de execução, cujo andamento é muito mais rápido e possibilitando, ainda, que seja feita a competente averbação no registro de imóveis, do ajuizamento da execução.

Dessa forma, qualquer pessoa que tirasse a certidão do registro imobiliário, constataria a existência do processo de execução.

Por Daphnis Citti de Lauro, advogado formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br ).